A ligação entre Maceió e o Litoral Sul passa por uma nova transformação que pode alterar não apenas o trânsito, mas também a dinâmica de ocupação da região. A triplicação da rodovia no eixo da antiga AL-101 Sul prevê a inclusão de uma faixa adicional em cada sentido, com intervenções voltadas a ampliar a capacidade viária e melhorar o deslocamento em direção a destinos como Praia do Francês e Barra de São Miguel. A primeira etapa das obras contempla 2,8 quilômetros, entre a Ponte Divaldo Suruagy e o entroncamento com a BR-424, dentro de um projeto que prevê intervenções ao longo do corredor até a Barra de São Miguel.

A mudança acontece em uma região que já passa por transformações econômicas e urbanas. Marechal Deodoro, onde está localizada a Praia do Francês, chegou a 60.370 habitantes no Censo de 2022 e segue entre os principais polos de serviços de Alagoas. O avanço do turismo também ajuda a dimensionar esse movimento. Dados econômicos divulgados a partir das estatísticas municipais mostram que o Valor Adicionado Bruto relacionado à atividade turística no município passou de R$ 56,4 milhões em 2021 para R$ 111,1 milhões em 2023, praticamente o dobro em dois anos.

Para o consultor em investimentos imobiliários e fundador da Jarvis Inteligência Imobiliária, Lauro Braga, grandes intervenções de mobilidade podem modificar a relação entre cidades próximas ao reduzir um dos principais obstáculos considerados por quem decide onde morar: o deslocamento diário.

“Distância não é medida apenas em quilômetros. Para quem trabalha, estuda ou mantém a maior parte da rotina em Maceió, o que pesa é quanto tempo leva para fazer esse percurso e como é essa experiência todos os dias. Quando uma intervenção melhora a mobilidade, lugares que antes eram vistos principalmente como destinos de fim de semana ou segunda residência podem começar a ser considerados também para moradia”, explica.

A mudança dessa percepção pode ampliar o raio de interesse de compradores e investidores. Na prática, uma região não precisa estar fisicamente mais próxima para passar a ser percebida como mais acessível. A melhoria dos deslocamentos pode estimular novos padrões de ocupação e, com eles, aumentar a demanda por comércio, serviços e outros equipamentos urbanos.

VALORIZAÇÃO - Para quem pensa em comprar antecipando uma possível valorização, entretanto, a existência de uma grande obra de infraestrutura não deve ser considerada isoladamente. Segundo Lauro, é preciso observar se a transformação da mobilidade ocorre acompanhada de outros sinais estruturais, como crescimento da população, chegada de serviços, novos empreendimentos, infraestrutura urbana e aumento consistente da demanda por moradia ou locação.

“Uma estrada melhor pode funcionar como indutora de desenvolvimento, mas não valoriza todos os imóveis da mesma maneira. Existem áreas diretamente beneficiadas pelo acesso, outras que podem ganhar novos serviços e regiões que apenas estão próximas da obra, sem necessariamente receber os mesmos efeitos. É aí que o comprador precisa separar expectativa de transformação real”, afirma.

O Litoral Sul reúne alguns desses movimentos simultaneamente. Além da ampliação da rodovia, a Praia do Francês vem recebendo novos projetos residenciais e comerciais, enquanto o crescimento do turismo amplia a circulação de pessoas e a demanda por serviços. Para o mercado imobiliário, a combinação pode representar uma mudança gradual no perfil da região, historicamente muito associada ao turismo e à segunda residência.

A expansão, no entanto, também encontra limites que precisam fazer parte da análise de quem pretende investir. No início de setembro, a Justiça Federal determinou que novos licenciamentos, futuros empreendimentos e obras ainda não iniciadas na faixa entre a Praia do Francês e Barra de São Miguel observem regras específicas de proteção das restingas e Áreas de Preservação Permanente. A decisão também determina que os impactos de obras de infraestrutura e de novos empreendimentos sejam avaliados de forma integrada.

Para Lauro, esse cenário reforça a importância de analisar não somente o potencial econômico de uma região, mas também a regularidade e as condições de desenvolvimento de cada área. “O crescimento precisa ser sustentável e juridicamente seguro. Quem compra pensando no longo prazo precisa entender o que pode ser construído naquela região, quais são as restrições, como está a infraestrutura e quais transformações realmente estão confirmadas. Investimento imobiliário não deve ser feito apenas em cima da expectativa de que determinada área vai crescer”, destaca.

Da casa de praia à moradia permanente - Um dos efeitos que podem ser observados nos próximos anos é justamente o perfil de quem escolhe o Litoral Sul. Se o deslocamento até Maceió se tornar mais eficiente e a oferta de comércio e serviços continuar avançando, regiões tradicionalmente procuradas para lazer podem entrar no radar de famílias que desejam morar fora da capital sem romper a rotina profissional e educacional mantida em Maceió.

Para Lauro, acompanhar essa mudança de comportamento será tão importante quanto observar os preços dos imóveis. “O sinal mais interessante não é simplesmente descobrir se o metro quadrado subiu. É perceber quando uma região começa a ganhar vida durante todo o ano, recebe moradores permanentes, amplia serviços e passa a atender necessidades que antes dependiam da capital. Quando mobilidade, infraestrutura e demanda caminham juntas, aí existe uma transformação estrutural do mercado”, conclui.