Um dos pontos do projeto da reforma tributária (Projeto de Lei Complementar 68/24) que traz mais mudanças é o das regras para operações com bens imóveis, que terão alíquotas reduzidas em 50%, em vez dos 20% previstos originalmente pelo Executivo.

O texto aprovado na terça-feira (17) pela Câmara dos Deputados, uma mistura do parecer do deputado Reginaldo Lopes (PT-MG) e do texto dos senadores, aumenta o desconto para a receita tributável obtida com aluguéis, que terá desconto de 70% dos tributos.

Além das empresas do ramo imobiliário, entram também os serviços de construção. Ficam de fora as operações de permuta (exceto sobre a torna – quando há pagamento da diferença de valor entre os imóveis) e as operações de constituição ou transmissão de direitos reais de garantia (quando um banco fica com o imóvel dado em garantia).

Pessoa física
A principal novidade é a incidência dos tributos também sobre a pessoa física quando ela negocia imóveis em determinadas quantidades e valores.

Assim, serão considerados contribuintes no regime regular e deverão o tributo as pessoas físicas que, em determinado ano anterior, tenham obtido renda de aluguel maior que R$ 240 mil vinda de mais de três imóveis distintos. O valor será corrigido mensalmente pelo IPCA.

Outra hipótese de incidência é a venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis diferentes no ano-calendário anterior ou a venda, no ano anterior, de mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à data da venda.

Nessa venda de mais de três imóveis, eles devem estar no patrimônio do contribuinte há menos de cinco anos, contados de sua compra. A exceção será para os imóveis recebidos em herança ou doação, quando o prazo será contado a partir da aquisição pelo doador ou falecido.

A medida pretende tributar pessoas físicas que lidam com compra, reforma e venda de imóveis frequentemente sem atuarem como pessoa jurídica.

Ressarcimento
Outro benefício incluído no projeto para as construtoras e incorporadoras de imóveis é a antecipação de possíveis ressarcimentos de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) após a compensação de valores pagos com créditos apropriados no decorrer da obra.

Ao contrário do texto original, que permitia o ressarcimento após a conclusão da obra e emissão do “habite-se”, o texto aprovado permite apresentar o pedido até a conclusão da incorporação ou do parcelamento do solo, conforme o caso.

Redutor de ajuste
Para encontrar o valor da receita tributável obtida pelo contribuinte com as operações, será descontado um redutor de ajuste da base de cálculo.

A principal novidade nesse ponto é a inclusão nesse redutor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de contrapartidas de ordem urbanística ou ambientais entregues pelo empreendimento como condição para se obter o direito de construir. Entre essas contrapartidas estão doação de terras para uso público, execução de vias de circulação em loteamento, demarcação dos lotes, quadras e ruas e obras de escoamento das águas pluviais.

Para imóveis comprados a partir de 1º de janeiro de 2027, o valor do redutor de ajuste será limitado ao valor da compra do bem imóvel pelo vendedor, corrigido pelo IPCA nas seguintes situações:

• quando a venda ocorrer em menos de três anos da data de compra;
• quando o imóvel tiver sido comprado de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS; e
• quando o vendedor não comprovar o pagamento do Imposto de Renda sobre ganho de capital e do ITBI.

Imóveis novos
Na venda de imóveis residenciais novos, como os de programas de habitação popular (Minha Casa, Minha Vida, por exemplo), além do redutor haverá um outro de valor fixo de R$ 100 mil, podendo inclusive chegar a zerar a base de cálculo.

Para loteamentos residenciais direcionados a esse público, o redutor fixo será de R$ 30 mil. Se houver locação, cessão onerosa ou arrendamento, o redutor social será de R$ 600 por imóvel até o limite da base de cálculo. Esses valores serão reajustados pelo IPCA.

Todos os imóveis urbanos e rurais sujeitos a esses tributos deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro, no qual devem constar dados dos cartórios e documentos relativos a obras de construção civil.

Turista estrangeiro
O texto aprovado inclui ainda a devolução do IBS e da CBS incidentes sobre mercadorias que o turista estrangeiro comprar no Brasil de lojas habilitadas e levar em sua bagagem.

Quanto ao limite máximo de restituição, o texto aprovado vindo do Senado retira o parâmetro de mil dólares, remetendo ao Ministério da Fazenda a definição, mas mantém os mesmos mil dólares como limite inferior.

O benefício poderá ser aproveitado nas viagens com embarque aéreo ou marítimo. Custos administrativos com o funcionamento do mecanismo poderão ser descontados da devolução.

Cooperativas
Para as cooperativas, a Câmara criou regime específico com alíquota zero de IBS e CBS em operações na quais o associado destina bem ou serviço para a cooperativa de que participa ou vice-versa (inclusive serviços financeiros).

Isso valerá ainda para situações em que a cooperativa de agropecuária fornece bem material ao associado não sujeito ao regime regular desses tributos (produção integrada, por exemplo).

Consumo pessoal
Diferentemente do texto da Câmara, que considerava tributáveis bens de uso ou consumo pessoal cedidos pelas empresas a sócios e empregados, o texto do Senado apenas proíbe a apropriação de créditos relativos a sua compra.

Entram nessa categoria joias, bebidas alcoólicas, tabaco, armas e munições, serviços recreativos, estéticos e esportivos, imóveis e veículos. Ficam de fora os uniformes, equipamentos de proteção individual, alimentação, serviços de saúde e educação.