A secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo, Elisabete França, aponta que a decisão que derrubou parte da revisão da Lei de Zoneamento, no final de agosto, não tem afetado a construção de imóveis na cidade mais populosa do País.

"A decisão impacta em pouquíssimas questões. Não vai ter um grande impacto na produção imobiliária, pelo que sentimos até o momento. Os processos (pedidos de alvarás de construção) continuam entrando. Não mudou muito, não", disse ao Estadão nesta quinta-feira, 29.

A avaliação da secretária ocorre dois meses após o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) tornar inconstitucional a revisão do zoneamento sancionada em julho de 2024, apelidada de "revisão da revisão".

Uma das principais leis municipais, o zoneamento define o que pode ser construído ou funcionar em cada quadra da cidade. É por causa dele que algumas ruas têm prédios altos e misturam comércios, escritórios e moradia, enquanto outras só têm casas e edifícios baixos residenciais.

Em agosto deste ano, o TJ restabeleceu a validade do zoneamento sancionado em janeiro de 2024. Como o Estadão já havia mostrado, as mudanças entre os dois mapas são pontuais.

Outra medida que vinha preocupando o setor imobiliário era a mudança de regras no Aeroporto Campo de Marte, na zona norte da capital, que expande restrições à altura de prédios para toda a capital. Elisabete França também diz que o impacto tem sido pequeno.

"Ainda estamos conversando com os responsáveis pelo plano diretor do Campo de Marte. Não teve assim grandes mudanças por enquanto. Até que haja uma decisão final em relação ao plano que a concessionária apresentou, estamos conversando para acertar, mostrando os interesses da cidade, do Estado", afirma.

Até o ano passado, somente edifícios construídos em um raio de 2,5 km do aeroporto eram impactados. Desde o início de 2026, a limitação foi expandida para um raio de 20 km do aeródromo, afetando todas as zonas da capital, além de outras 15 cidades da região metropolitana.

A concessionária do aeroporto defende, porém, que o impacto é limitado e o governo federal afirma que houve consultas públicas antes da medida.

Revisão do zoneamento

A revisão de janeiro de 2024 ampliou as áreas em que é possível construir prédios mais altos e até sem limite de altura. Em julho, nova alteração foi sancionada, com mais mudanças - apesar de restrita a quadras pontuais.

O Ministério Público de São Paulo havia apresentado ação para tornar ambas as revisões nulas, voltando ao zoneamento de 2016. Os promotores argumentaram que houve pouca discussão com a sociedade sobre as mudanças, que também, segundo eles, não seriam respaldadas por estudos técnicos suficientes.

A Prefeitura de São Paulo e a Câmara de Vereadores destacaram ter feito 38 audiências públicas ao longo do processo e seguiram os trâmites legais.

O TJ avaliou que a revisão do zoneamento de janeiro de 2024 ocorreu dentro da lei, seguindo os requisitos de participação social e justificativas técnicas.

Mas a "revisão da revisão", de julho de 2024, fugiu do escopo na avaliação dos desembargadores, porque o objetivo era apenas corrigir um erro na exportação do mapa, mas vereadores incluíram emendas que mudaram as regras de construção para quadras específicas. O mapa aprovado foi apresentado no Legislativo apenas dois dias antes da votação definitiva.

No julgamento, o presidente do TJ-SP, Francisco Eduardo Loureiro, declarou que a lei de julho era "meramente regulatória, para acertar a questão de um mapa". "As emendas foram totalmente inovadoras, de tal forma que não poderiam ser aprovadas sem que o processo legislativo tivesse de ser reaberto por inteiro, com audiências públicas e estudos técnicos", defendeu sobre a anulação.

A revisão sancionada em janeiro de 2024 partiu de um projeto de lei do prefeito Ricardo Nunes (MDB). Já a de julho havia sido apresentada pelos próprios vereadores. A reportagem do Estadão apurou que, internamente na Prefeitura, a anulação pela Justiça chegou a ser vista de forma positiva, por manter o zoneamento encaminhado pelo Executivo e invalidar apenas o da Câmara.

"A existência de emendas e correções no mapa ao longo do processo legislativo não é indício de vício - é prova inconteste de que a participação popular produziu efeitos concretos", afirma o Legislativo no processo.

A gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) afirma que a revisão foi aprovada na Câmara "com ampla participação popular, com mais de 30 audiências públicas, e está em conformidade com o Plano Diretor".

Já o Legislativo diz que a tramitação "seguiu todos os trâmites legais, foi acompanhada de justificativas técnicas, contou com 38 audiências públicas, ampla divulgação prévia e participação popular presencialmente e online de mais de 1,4 mil pessoas".

Em nota, a Prefeitura afirmou que ainda estuda a decisão. "A partir da análise do documento, o Município avaliará as medidas jurídicas e administrativas cabíveis", informou.

O Legislativo também diz que irá avaliar eventuais recursos após analisar a sentença. "A Câmara recebe com respeito a decisão do TJ-SP, embora reforce o seu entendimento de que houve total cumprimento às normas legais e ao Regimento Interno da Casa durante o trâmite das duas leis revisionais do zoneamento", declara.

Liminar do ministro Edson Fachin

A decisão do TJ determina que obras que já tivessem alvará ou ao menos já tivessem protocolado o pedido de licenciamento para a Prefeitura até esta quinta-feira, 27, quando foi publicado o acórdão, terão a validade mantida. A decisão do TJ só afeta as novas solicitações de construção na cidade a partir da sexta-feira, 28.

"Na vigência da lei, dezenas de empreendedores imobiliários compraram terrenos, registraram incorporações, celebraram compromissos de compra e venda. Caso não haja modulação alguma, centenas de contratos serão quebrados em prejuízo, inclusive de terceiros de boa-fé", acrescenta o presidente do TJ-SP.

Apesar da decisão, uma determinação do Supremo Tribunal Federal (STF) de abril pode estender a validade da revisão do zoneamento de julho de 2024. Isso porque o STF suspendeu os efeitos do julgamento do TJ até o trânsito em julgado - ou seja, até todos os recursos serem analisados e mais nenhuma medida possa ser tomada para reverter a decisão.

Durante o julgamento, o presidente do TJ-SP admitiu que a decisão da Corte paulista só terá efeito após o trânsito em julgado. Apesar disso, defendeu que a medida passasse a valer desde a publicação do acórdão, na semana passada, porque, após o trânsito em julgado, a medida terá validade retroativa.

"A partir da publicação do acórdão, é por conta e risco do empreendedor. Ele sabe que, caso confirmado o acórdão após o trânsito em julgado, os atos por ele praticados nessas zonas serão atingidos pela invalidade da lei", afirmou o presidente do TJ.