O aumento dos distratos imobiliários no Brasil chama atenção para uma etapa que pode representar prejuízo significativo ao consumidor: o encerramento do contrato de compra de um imóvel na planta.

No primeiro semestre de 2026, dez incorporadoras de capital aberto registraram juntas R$ 2,17 bilhões em distratos, crescimento de 27,7% em relação ao mesmo período de 2025.

Embora o distrato muitas vezes seja tratado como uma simples desistência do comprador, a advogada Júlia Bittencourt, especializada em Distratos Imobiliários e com atuação em ações envolvendo rescisões de contratos imobiliários, alerta que é necessário identificar o motivo que levou ao encerramento do negócio antes de aceitar a proposta apresentada pela incorporadora.

Um dos principais erros é partir do pressuposto de que todo distrato acontece porque o comprador simplesmente desistiu do imóvel. Na prática, atendemos situações muito diferentes. Há compradores que não conseguem o financiamento esperado, empreendimentos entregues fora do prazo e casos em que existem outros descumprimentos contratuais. A causa da rescisão é determinante para avaliar os direitos envolvidos, explica.

Problemas com o financiamento podem surgir apenas na entrega das chaves

Um dos momentos mais delicados ocorre próximo à conclusão do empreendimento. Depois de pagar entrada, parcelas e outros valores durante anos, o comprador pode descobrir que ainda precisará financiar uma parcela expressiva do preço e que o crédito não foi aprovado ou foi disponibilizado em condições diferentes daquelas que imaginava quando realizou a compra.

Nesse cenário, segundo Júlia, é comum que o consumidor procure diretamente a incorporadora e receba uma proposta de distrato já acompanhada de descontos e retenções.

A urgência financeira faz com que muitas pessoas assinem primeiro e questionem depois. Antes de aceitar qualquer proposta, é importante verificar quanto efetivamente foi pago, quais valores estão sendo descontados, o fundamento dessas retenções e, principalmente, o que levou à impossibilidade de continuidade do contrato, afirma.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, estabeleceu regras para o encerramento dos contratos imobiliários, mas a análise não se limita ao percentual de retenção previsto no documento assinado pelo comprador. Os tribunais vêm examinando as circunstâncias de cada contratação, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade pelo encerramento do negócio e a eventual abusividade das condições impostas.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou, por exemplo, o entendimento de que, nas relações submetidas ao Código de Defesa do Consumidor, se o desfazimento decorrer de culpa exclusiva da construtora ou incorporadora, a restituição dos valores pagos deve ser integral. Quando o próprio comprador dá causa ao encerramento, admite-se a restituição parcial, observadas as regras aplicáveis ao contrato e as particularidades do caso.

É muito comum o consumidor acreditar que, porque o contrato prevê determinada retenção, aquele percentual necessariamente será aplicado. Mas não é tão simples. A Justiça analisa o contrato, a legislação aplicável, o motivo da rescisão e a responsabilidade de cada parte. Por isso, antes de aceitar uma perda significativa dos valores pagos, é importante verificar se aquela cobrança encontra respaldo jurídico, explica Júlia.

Atraso na entrega pode mudar completamente a análise

Outro ponto recorrente nos atendimentos envolvendo imóveis adquiridos na planta é o atraso na conclusão do empreendimento.

Os contratos normalmente estabelecem uma data prevista para entrega e podem prever um período adicional de tolerância. Ultrapassados os prazos aplicáveis, é necessário avaliar se existe inadimplemento da incorporadora e quais consequências decorrem desse atraso.

Não podemos tratar da mesma forma o consumidor que simplesmente mudou de ideia e aquele que pretende encerrar o contrato porque a incorporadora não cumpriu o prazo de entrega. Quando existe possível descumprimento por parte da empresa, a discussão jurídica deixa de ser apenas sobre qual percentual será retido, explica Júlia.

Dependendo das circunstâncias, a análise pode envolver não apenas a forma de restituição dos valores pagos, mas também multas contratuais, indenizações e outras consequências decorrentes do inadimplemento.

Assinar o distrato sem análise pode limitar discussões posteriores

A advogada também chama atenção para um comportamento frequente, consumidores que procuram orientação jurídica somente depois de já terem assinado o instrumento de distrato.

O melhor momento para analisar a situação é antes da assinatura. Depois que o consumidor concorda formalmente com determinadas condições, a discussão pode se tornar mais complexa. Por isso, não recomendamos olhar apenas para o valor que a incorporadora oferece para devolver, afirma.

Antes de assinar, a orientação é reunir o contrato e seus aditivos, comprovantes dos valores pagos, materiais e comunicações recebidas durante a negociação, informações sobre o prazo de entrega e a proposta de distrato apresentada pela incorporadora.

Em muitos casos, o consumidor chega dizendo apenas que não vai poder seguir com a compra do imóvel. Quando analisamos os documentos e a história daquela contratação, percebemos que a situação pode ser juridicamente muito mais ampla. O primeiro passo não é calcular quanto ele vai perder. É entender por que aquele contrato está sendo encerrado e quem deu causa a isso, conclui Júlia Bittencourt.