A gestora de recursos XP Vista deu uma largada, nesta quinta-feira, 23, à oferta pública de cotas de um novo fundo imobiliário, o XP Prime Offices , com a intenção de captar R$ 1,1 bilhão . O dinheiro será usado para a compra de dois prédios de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo , que foram desenvolvidos pela incorporadora SDI em parceria com a gestora Tellus .

Um dos edifícios é a Praça JK , no Itaim Bibi . O prédio tem 19 pavimentos e fica em um complexo com escritórios, lojas e hotel da bandeira Westin Hotels & Resorts . O imóvel está 100% localizado e tem quilinos como Uber , Banco ABC e Vitru Educação , entre outros. A aquisição pelo XP Prime Offices corresponde a 67% da torre corporativa do JK Square, o equivalente a 21 mil metros quadrados, e foi acordada pelo valor de R$ 759,8 milhões .

O outro empreendimento na mira é o Rio Sul , na Marginal Pinheiros do lado do Butantã . O complexo tem 10 andares e reuniões de escritórios, residências e lojas. A locação da área de escritórios está em 73%, sendo que a principal inquilina é a Wise . Neste caso, a aquisição pelo fundo é de 94% da área do imóvel, ou 19 mil metros quadrados, por R$ 405,8 milhões .

As aquisições contam com um memorando de acordo fechado em junho e suas confirmações estão sujeitas a diligências. A previsão de pagamento é de R$ 566,6 milhões no fechamento da operação, com parcelas semestrais subsequentes, incluindo potencial tomada de dívida pelo fundo.

No prospecto, a XP defende que a oferta é uma oportunidade para investidores entrarem em lajes corporativas de primeira linha, situadas em regiões nobres da cidade, e com receita distribuída devido ao aluguel originado em diferentes inquilinos.

Um destaque do prospecto é o aviso aos investidores de que os ativos deverão passar por uma reavaliação após a constituição do fundo, com um ganho estimado de 15% logo de cara. O preço médio de aquisição dos dois prédios foi acertado em R$ 28 mil por metro quadrado, mas uma avaliação feita em junho por uma consultoria independente indicada o valor médio de R$ 34,2 mil por metro quadrado para os imóveis. Do ponto de vista do XP, isso deve fazer com que o valor da cota patrimonial seja aproximadamente 15% maior que o valor de emissão das cotas nesta oferta inicial (indo de R$ 100 para R$ 115 por cota).

Nesta oferta, o fundo vai emitir 11 milhões de cotas de classe única, no valor de R$ 100 cada, abertas para investidores em geral. Não haverá distribuição de lote adicional em caso de excesso de demanda. O fundo tem previsão de uma taxa interna de retorno (TIR) ​​de IPCA + 10% ao ano e de dividendo anual de 14%, 11,4% e 9,6% nos três primeiros anos. O rendimento de dividendos é o percentual de retorno dos dividendos em relação ao preço da cota.

O fundo começa nesta quinta-feira as apresentações aos potenciais investidores e tem até 31 de agosto para coleta dos interesses de investimento. A resolução está programada para 3 de setembro .

Cenário

O mercado corporativo está passando por um reaquecimento, o que tem muito a ver com a diminuição do home office e o aumento na frequência do expediente presencial. Esse tem sido o principal motor para o crescimento da área empresarial alugada pelas, atraindo investidores de propriedades comerciais.

As locações de escritórios totalizaram 175 mil m² no segundo trimestre (algo como 22 campos de futebol) em São Paulo. Isso foi 13% mais que no primeiro trimestre e 8% maior que no mesmo período do ano passado, de acordo com o relatório da consultoria imobiliária Newmark . Assim, os espaços vagos nesses prédios caíram para 14,4% no segundo trimestre, abaixo dos 14,9% do primeiro trimestre e inferiores aos 18% registrados no mesmo período do ano passado. Com a redução dos espaços disponíveis nos prédios, o preço médio de aluguel contínuo subindo e pedido chegando a R$ 128,2/m² , alta de 14% em um ano.

Por sua vez, a XP está bastante ativa no segmento de fundos imobiliários. Nas últimas semanas, ela anunciou captações relevantes, como a oferta de R$ 1,25 bilhão do fundo Maxi Renda e de R$ 1 bilhão do XP CDI CRI . Ambos são voltados para investimento em dívida imobiliária.