Tradicionalmente concentrado no eixo Rio-São Paulo, o mercado brasileiro de fundos imobiliários (FIIs) tem ampliado sua presença em outras regiões do país. Nesse movimento, Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul vêm se destacando como mercados estratégicos para novos investimentos, impulsionados por fundamentos econômicos sólidos, expansão logística e a força do agronegócio.

Embora os principais centros financeiros ainda concentrem grande parte das gestoras e do volume de capital alocado no setor, a região Sul tem atraído atenção crescente de investidores em busca de ativos fora dos mercados mais disputados do Sudeste.

Atualmente, o Brasil reúne mais de 400 fundos imobiliários listados em bolsa, com patrimônio líquido agregado superior a R$ 200 bilhões. Ainda não há um recorte público consolidado que segregue os FIIs por localização geográfica dos ativos ou sede das gestoras, já que os dados divulgados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela B3 são apresentados de forma nacional.

Para Caio Marcio Eberhart, sócio da Tesk Advogados, a descentralização do mercado tende a favorecer regiões com economia diversificada e forte dinamismo empresarial.

“O Sul reúne características relevantes para o mercado imobiliário: base industrial consistente, agronegócio competitivo, boa renda média e localização estratégica para logística. Isso amplia o interesse por ativos regionais e cria oportunidades fora dos grandes centros tradicionais”, afirma.

Logística e agro lideram oportunidades

Entre os segmentos com maior potencial de crescimento na região, especialistas apontam os ativos logísticos e os empreendimentos ligados à cadeia agroindustrial.

No setor logístico, o Sul concentra infraestrutura relevante para escoamento de produção e distribuição nacional, com destaque para corredores rodoviários estratégicos, proximidade com países do Mercosul e portos importantes como Porto de Paranaguá, Porto de Itajaí e Porto de Navegantes.

Já no agronegócio, a presença de cooperativas, indústrias de proteína animal, produção de grãos e cadeias exportadoras sustenta demanda por imóveis operacionais, centros de armazenamento, silos e ativos industriais vinculados ao setor.

“Há espaço relevante para estruturas imobiliárias ligadas ao agro e à logística, especialmente em cidades médias e polos produtivos que ainda recebem menor atenção do capital institucional”, destaca Eberhart.

Mercado regional pode ganhar força com investidores locais

Outro movimento observado no setor é o aumento gradual da participação de investidores residentes fora do eixo financeiro tradicional. Segundo agentes do mercado, existe maior interesse de investidores locais em ativos próximos de sua realidade econômica e geográfica, o que pode favorecer captação e engajamento de longo prazo.

“Quando o investidor conhece a dinâmica econômica da região e compreende melhor o ativo investido, tende a haver maior familiaridade e confiança. Isso pode ser um diferencial relevante em estratégias regionais”, explica o advogado.

Incentivos e ambiente econômico favorece projetos

A legislação aplicável aos fundos imobiliários é federal, o que significa que não existem incentivos tributários estaduais ou municipais específicos voltados diretamente aos FIIs. Ainda assim, determinados estados e municípios podem oferecer programas de estímulo econômico para instalação de centros logísticos, operações industriais ou novos empreendimentos imobiliários.

Na prática, esses fatores podem aumentar a atratividade econômica dos ativos que compõem as carteiras dos fundos. “O diferencial regional normalmente não está ligado a benefício fiscal direto ao fundo, mas na competitividade econômica do ativo subjacente — seja pela localização, pela demanda operacional ou pelo custo de implantação”, conclui.

Expansão para além dos grandes centros

Com maior busca por diversificação geográfica e ativos geradores de renda em mercados menos saturados, a tendência é que a região Sul amplie participação no universo dos fundos imobiliários nos próximos anos.

Para investidores e gestores, a região combina infraestrutura, produção, consumo e oportunidades ainda pouco exploradas em comparação aos principais centros do país.